Jak się przygotować do wynajęcia garażu? Praktyczne porady dla właścicieli

Wynajem garażu to świetny sposób na dodatkowy dochód – zwłaszcza że garaże do wynajęcia są coraz bardziej poszukiwane przez kierowców szukających bezpiecznego miejsca dla auta lub dodatkowej przestrzeni magazynowej. Zanim jednak wystawisz ogłoszenie typu „wynajmę garaż”, warto odpowiednio się przygotować. Ten poradnik przeprowadzi Cię przez kolejne etapy przygotowań – od sprawdzenia stanu technicznego garażu, przez kwestie formalno-prawne (umowa najmu, podatki), aż po skuteczne marketingowe wystawienie oferty na rynku. Uwzględniamy zarówno wolnostojące garaże murowane, jak i zwykłe miejsca postojowe, np. w garażach podziemnych. Dowiesz się, jak zadbać o swoją nieruchomość, by wynajem garażu przebiegał bezproblemowo i przynosił oczekiwane zyski.

Rodzaje garaży i miejsc postojowych na wynajem

Zanim zaczniesz przygotowania, określ dokładnie co zamierzasz wynająć. Inaczej podejdziesz do wynajmu wolnostojącego garażu murowanego, a inaczej do wynajęcia miejsca postojowego (np. miejsca parkingowego na zewnątrz lub stanowiska w garażu podziemnym). Każdy typ ma swoją specyfikę:

• Garaż wolnostojący murowany – zamknięta przestrzeń z własną bramą. Może znajdować się na prywatnej posesji, na osiedlu lub w ciągu innych garaży (tzw. “blaszaki” lub murowane boksy). Daje ochronę przed warunkami atmosferycznymi i większe bezpieczeństwo. Wynajmujący taki garaż często mają większą kontrolę nad dostępem (własny klucz/brama). Trzeba jednak zadbać o stan techniczny budynku i bramy.
• Garaż w ciągu garażowym/blaszany – podobnie jak murowany, tyle że konstrukcja może być blaszana. Taki garaż również jest zamykany i samodzielny. Przy blaszanych warto sprawdzić stabilność konstrukcji i zabezpieczenia antywłamaniowe (np. kłódki, rygle).
• Miejsce postojowe naziemne – wydzielone miejsce na parkingu zewnętrznym (np. na terenie osiedla lub prywatnej działki). Zazwyczaj oznaczone namalowaną linią lub numerem. Nie chroni przed warunkami pogodowymi, ale bywa pożądane na zatłoczonych osiedlach. Przy wynajmie takiego miejsca kluczowa jest jasna informacja, które dokładnie miejsce przysługuje najemcy i czy posiada np. blokadę parkingową.
• Miejsce parkingowe w garażu podziemnym – znajduje się w zamkniętej hali garażowej (np. pod budynkiem mieszkalnym). Często wiąże się z dostępem przez bramę na pilota lub kartę. Takie miejsca oferują częściową ochronę (brak wpływu pogody, monitoring na obiekcie itp.). Wynajmując miejsce w hali, zadbaj o przekazanie urządzeń dostępowych (pilot, karta) i poinformuj najemcę o regulaminie garażu podziemnego (np. zakaz wjazdu pojazdów z instalacją LPG w niektórych budynkach itp., jeśli to obowiązuje).

Dlaczego to ważne? Znając typ oferowanej przestrzeni, lepiej przygotujesz się na oczekiwania potencjalnego najemcy. Osoba szukająca garażu na wynajem będzie miała inne potrzeby niż ktoś zainteresowany zwykłym miejscem parkingowym pod chmurką. W kolejnych krokach wskażemy, jak przygotować każdy z tych typów nieruchomości.

Przygotowanie garażu do wynajmu – stan techniczny i porządki

Zanim zaprosisz pierwszych zainteresowanych na oględziny, przygotuj garaż od strony technicznej oraz estetycznej. To kluczowe, bo zadbany garaż szybciej znajdzie najemcę i pozwoli Ci żądać wyższej ceny. Oto, na co zwrócić uwagę:

1. Przegląd stanu technicznego – Sprawdź dokładnie stan konstrukcji garażu. W wolnostojącym garażu murowanym obejdź budynek dookoła: czy nie ma pęknięć ścian, ubytków w tynku, nieszczelnego dachu? W garażu blaszanym skontroluj, czy blacha nie jest przerdzewiała, czy śruby trzymają konstrukcję stabilnie. Zerknij na sufit – czy nie widać zacieków świadczących o przeciekaniu dachu? W razie wykrycia usterek, wykonaj drobne naprawy zawczasu: zaszpachluj pęknięcia, zabezpiecz antykorozyjnie rdzewiejące elementy, uszczelnij przecieki. Solidna konstrukcja to podstawa bezpieczeństwa.

2. Brama garażowa i drzwi – Przetestuj wielokrotnie otwieranie i zamykanie bramy garażowej. Czy mechanizm chodzi płynnie? Czy zamek/rygiel działa bez zarzutu? Nasmaruj zawiasy i zamki, aby najemca nie musiał siłować się z zacinającą bramą. Jeśli garaż ma dodatkowe drzwi boczne – również sprawdź ich stan, zamki, uszczelki. W razie potrzeby wyreguluj automat bramy (jeśli jest na pilota). Pokażesz tym samym najemcy, że garaż jest regularnie konserwowany.

3. Instalacja elektryczna – Wielu najemców doceni garaż z oświetleniem lub gniazdkiem elektrycznym. Sprawdź zatem, czy instalacja elektryczna w garażu działa i jest bezpieczna. Wymień przepalone żarówki, uporządkuj ewentualne luźne kable. Jeśli od dawna nie było przeglądu instalacji, rozważ wezwanie elektryka dla pewności, że nie ma zwarć ani zagrożenia pożarowego. Działająca lampa sufitowa czy dostęp do prądu (choćby do podłączenia ładowarki akumulatora) zwiększają atrakcyjność oferty.

4. Wentylacja – Garaż powinien mieć dostęp powietrza, by odprowadzać wilgoć i spaliny. Upewnij się, że kratki ventylacyjne nie są zatkane (np. pajęczynami, farbą po malowaniu). W miarę możliwości wywietrz przestrzeń przed prezentacją – stęchłe powietrze czy zapach benzyny mogą zniechęcić oglądających.

5. Porządki i czystość – Posprzątaj dokładnie garaż. Wynieś wszelkie swoje rzeczy, o ile nie planujesz wynajmu garażu razem z wyposażeniem (większość najemców szuka pustej przestrzeni dla własnego auta lub sprzętów). Usuń zalegający gruz, śmieci, stare opony, bezużyteczne przedmioty. Dokładnie zamieć podłogę, ewentualnie umyj ją, by usunąć plamy po oleju czy błocie. Czyszczenie jest szczególnie ważne przy miejscu postojowym w garażu podziemnym – upewnij się, że nie wystaje na nie żadna Twoja rzecz, a stanowisko jest czyste i gotowe do użytku.

6. Zapach – To często pomijany aspekt. Jeśli w garażu czuć było przez lata smar czy chemikalia, przewietrz go dobrze. Możesz użyć neutralizatora zapachów (unikaj jednak intensywnych odświeżaczy – mają maskować zapach, a mogą drażnić). Świeżo przewietrzony garaż sprawi lepsze wrażenie niż zatęchły zamknięty boks.

7. Otoczenie garażu – Jeśli przed garażem jest podjazd lub kawałek terenu przynależny (np. kawałek trawnika, chodnik), również o niego zadbaj. Pozamiataj liście, usuń chwasty przy wjeździe, wyrównaj żwir na podjeździe. Potencjalny najemca, zanim wejdzie do środka, oceni garaż do wynajęcia już z zewnątrz. Schludne otoczenie podnosi wiarygodność wynajmującego.

8. Sprawdź wymiary i parametry – Zmierz garaż (długość, szerokość, wysokość wjazdu). Warto znać wymiary, bo często pytają o to potencjalni najemcy (np. czy zmieści się SUV, bus dostawczy, czy wysokość pozwoli wjechać z bagażnikiem dachowym). Od razu przetestuj też piloty do bram (w garażu podziemnym) i klucze – upewnij się, że masz kompletny zestaw kluczy do przekazania. Jeśli posiadasz tylko jeden komplet, dorób zapasowy – to niewielki koszt, a w razie zgubienia klucza przez najemcę oszczędzi Ci problemów.

Podsumowując, pierwsze wrażenie robi swoje. Czysty, sprawny technicznie garaż wzbudzi zaufanie i zwiększy szansę, że oglądający go kierowca zechce podpisać umowę od razu. Z kolei zaniedbany boks może sprawić, że nawet mimo niskiej ceny klient się rozmyśli.

Wyposażenie garażu – co warto udostępnić najemcy?

Kolejnym krokiem jest decyzja, czy i jakie wyposażenie zostawiasz w garażu do dyspozycji najemcy. Zasadniczo większość właścicieli udostępnia pusty garaż, ale czasem pewne elementy wyposażenia mogą podnieść atrakcyjność oferty. Rozważ następujące kwestie:

• Półki i regały – Jeśli w garażu masz przymocowane do ścian półki, solidne regały magazynowe lub wieszaki – zastanów się, czy zostawić je na czas najmu. Z jednej strony to wartość dodana – najemca może przechować opony, narzędzia, akcesoria samochodowe. Z drugiej strony upewnij się, że są stabilne i bezpieczne. Możesz też zaznaczyć w umowie ich obecność, by najemca dbał o nie i zostawił je w stanie niepogorszonym. Jeśli jednak półki są chybotliwe lub cenne – lepiej je zdemontuj przed wynajmem, by uniknąć zniszczeń lub roszczeń, gdy np. półka spadnie na auto.
• Oświetlenie i gniazdka – Jak wspomnieliśmy, sprawne oświetlenie to podstawa. Jeżeli garaż nie ma światła, rozważ zamontowanie choćby najprostszej lampy bateryjnej z czujnikiem ruchu – to niewielki wydatek, a komfort najemcy znacznie wzrośnie (nie będzie musiał używać latarki z telefonu przy każdym wjeździe nocą). Jeśli jest prąd i gniazdko, poinformuj najemcę, czy korzystanie z niego jest w cenie najmu, czy rozliczane osobno (np. poprzez podlicznik lub ryczałt). Większość miejsc postojowych w halach garażowych nie ma indywidualnych gniazdek, ale w garażu wolnostojącym prąd to duży atut – podkreśl to w ogłoszeniu.
• Zabezpieczenia antywłamaniowe – Standardowo garaż zamykany jest na zamek w bramie. Upewnij się, że klucze pasują i zamki działają. Jeśli garaż stoi w miejscu narażonym na włamania, możesz zainstalować dodatkowe zabezpieczenie: drugą kłódkę, blokadę na drzwi od wewnątrz, czy nawet prosty system alarmowy lub kamerę (są dostępne np. bezprzewodowe kamery na baterie/GSM). Nie każdy właściciel będzie chciał inwestować w alarm, ale solidna kłódka czy rygiel wewnętrzny zwiększy bezpieczeństwo. Możesz także ubezpieczyć garaż (o czym więcej w dalszej części). Najemcy często pytają o bezpieczeństwo garażu, więc przygotuj odpowiedź: pochwal się zabezpieczeniami, sąsiedztwem (np. “garaże są na terenie ogrodzonym” albo “obok jest ochrona/monitoring osiedla” itp.).
• Wyposażenie dodatkowe – Czasem garaż bywa wykorzystywany nie tylko do parkowania auta, ale i drobnych napraw czy majsterkowania. Jeśli chcesz uczynić ofertę wyjątkową, możesz zostawić w garażu podstawowe narzędzia (np. stojak, na którym najemca może przechować drugi komplet opon, uchwyt na rowery na ścianie, itp.). Nie jest to jednak wymagane – większość osób i tak wstawi tam własne rzeczy. Ważniejsze, by przestrzeń była pusta i uniwersalna. Jedynym wyjątkiem mogą być wilgotne piwniczne garaże – tam warto zostawić pochłaniacz wilgoci lub zalecić najemcy jego stosowanie, by np. auto i przedmioty nie pleśniały (ale to raczej rzadkie sytuacje).

Miejsce postojowe zazwyczaj nie daje pola do wyposażenia – to po prostu wyznaczony skrawek podłogi. Możesz jednak zainwestować np. w składaną blokadę parkingową (montowaną na kotwy do podłoża). Umożliwia ona zabezpieczenie miejsca, gdy jest puste – nikt obcy nie zaparkuje pod Twoją nieobecność. Gdy wynajmujesz miejsce, przekażesz najemcy klucz do blokady. To dodatkowy koszt i wymaga zgody administracji (na osiedlu), ale bywa bardzo przydatne i dobrze widziane przez najemców (pewność wolnego miejsca).

Pamiętaj: Lepiej przekazać najemcy mniej wyposażenia, ale w pełni sprawnego, niż zagracić garaż gadżetami. Podstawą jest czysta, bezpieczna przestrzeń. Drobne udogodnienia mogą być atutem oferty, lecz zawsze jasno komunikuj w ogłoszeniu, co znajduje się w garażu i co jest w cenie najmu.

Zapewnienie dostępu i organizacja korzystania z garażu

Kiedy garaż jest już przygotowany fizycznie, czas pomyśleć o praktycznej stronie użytkowania przez przyszłego najemcę. Właściciel powinien zawczasu rozstrzygnąć kilka kwestii organizacyjnych:

• Liczba kompletów kluczy/pilotów – Standardowo najemcy przekazuje się jeden komplet kluczy do garażu (oraz pilota/karty dostępowej, jeśli dotyczy). Warto jednak mieć drugi, zapasowy komplet (dla siebie lub na wypadek zgubienia). Ustal, ile kluczy dostanie najemca. Jeżeli garaż jest częścią większego kompleksu (np. wjazd na osiedle zamykany szlabanem, brama do hali garażowej), upewnij się u administracji, że możesz wyrobić dodatkowy pilot dla najemcy. Czasem spółdzielnie wymagają zgłoszenia danych osoby, która dostanie pilot – dowiedz się tego wcześniej, aby formalności nie opóźniały przekazania miejsca.
• Dostęp 24/7 czy ograniczony – Większość garaży i miejsc postojowych można użytkować o dowolnej porze (najmujący powinien mieć swobodę wjazdu i wyjazdu). Jeśli jednak garaż znajduje się np. na terenie prywatnej posesji obok Twojego domu, zastanów się, czy zgadzasz się na wjazdy w nocy (hałas bramy, światła samochodu). W halach garażowych czasem nocą drzwi wejściowe do budynku są zamknięte – wówczas najemca potrzebuje klucza także do budynku. Ustal jasne zasady dostępu i przekaż wszystkie niezbędne klucze. Jeśli sam posiadasz klucz (jako właściciel) – w umowie najmu warto zaznaczyć, że Ty także go masz, ale nie będziesz z niego korzystał bez uzgodnienia (to buduje zaufanie; najemca będzie wiedział, że nie będziesz wchodził do wynajętego garażu bez uprzedzenia).
• Samochód czy magazyn? – Warto ustalić, do czego najemca będzie używał garażu. Większość po prostu parkuje auto, ale zdarzają się najemcy szukający garażu na magazyn (przechowanie mebli, sprzętu itd.). Z jednej strony to dalej wynajem, z drugiej – magazynowanie może oznaczać większe obciążenie konstrukcji, ryzyko przechowywania łatwopalnych rzeczy itp. Dla bezpieczeństwa w umowie można zawrzeć zapis, że garaż jest przeznaczony do parkowania pojazdu lub przechowywania rzeczy nie stanowiących zagrożenia (np. bez materiałów wybuchowych, toksycznych, łatwopalnych poza paliwem w baku auta). Unikniesz w ten sposób sytuacji, gdzie najemca urządzi warsztat lakierniczy w Twoim garażu, co mogłoby skończyć się np. pożarem.
• Regulamin i porządek – Jeśli garaż jest częścią wspólnej nieruchomości (osiedle, wspólnota, spółdzielnia), zwykle obowiązuje regulamin (np. utrzymania czystości, zakaz przechowywania określonych rzeczy, zakaz wykonywania głośnych prac w garażu podziemnym itp.). Pobierz kopię regulaminu od zarządcy i przekaż najemcy lub włącz go jako załącznik do umowy. Wtedy nie będzie tłumaczenia, że “nie wiedział”. Zadbaj też o drobiazgi: czy najemca ma zamiar sprzątać po sobie? (np. w garażu podziemnym zwykle sprzątanie jest po stronie administracji, ale własny garaż dobrze, by najemca utrzymywał w czystości). Można dodać w umowie obowiązek utrzymania porządku przez najemcę.
• Serwis i naprawy w trakcie najmu – Ustal, co w sytuacji, gdy w trakcie wynajmu coś ulegnie awarii. Np. padnie automat do bramy, przepali się żarówka, przecieknie dach podczas ulewy. Ogólna zasada: wynajmujący dba o stan techniczny nieruchomości (czyli Ty naprawisz dach czy mechanizm bramy, bo to Twoja własność), natomiast najemca powinien dbać o drobne utrzymanie (np. wymiana żarówki na własny koszt, jeśli przepali się podczas najmu). Warto te kwestie wpisać do umowy, by uniknąć nieporozumień. Określ też, czy najemca może cokolwiek *sam* montować/zmieniać w garażu (np. czy może powiesić dodatkową półkę, wieszak na rower, zamontować swój zamek etc.) – zazwyczaj wymaga to Twojej zgody.
• Ubezpieczenie – Rozważ wykupienie ubezpieczenia miejsca garażowego (jako budynku niemieszkalnego) od zdarzeń losowych i OC. Często można to zrobić w ramach ubezpieczenia mieszkania/domu, dodając opcję “budynek gospodarczy” lub podobną. Polisa może chronić Cię w razie pożaru, zalania, dewastacji garażu. Pamiętaj natomiast, że ubezpieczenie garażu nie obejmuje ubezpieczenia auta najemcy – za to odpowiada najemca we własnym zakresie (jego AC/OC samochodu). Możesz zasugerować najemcy, by miał AC, ale nie jest to Twój obowiązek. Ważniejsze, by Twoja własność (garaż) była chroniona na wypadek szkód. W umowie możesz dodać zapis, że najemca ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe z jego winy (np. gdyby zaprószył ogień majsterkując w garażu). Jeśli wykupisz polisę, poinformuj o tym najemcę – to pokaże, że dbasz o sprawy bezpieczeństwa.

Podsumowując tę część: postaraj się wczuć w rolę najemcy i pomyśl, jakie informacje chciałby otrzymać oraz jakie sytuacje przewidzieć. Im więcej rzeczy ustalicie z góry, tym mniejsze ryzyko nieporozumień w trakcie najmu.

Umowa najmu garażu – aspekty prawne

Gdy garaż jest już gotowy i zasady użytkowania przemyślane, czas na sprawy formalne. Umowa najmu garażu to podstawa bezpiecznej współpracy – chroni zarówno Ciebie (właściciela), jak i najemcę. Nawet jeśli wynajmujesz miejsce znajomemu i ufacie sobie, spiszcie umowę na piśmie. Co powinna zawierać dobra umowa najmu garażu lub miejsca postojowego?

Dane stron – Na początku umowy wpisz pełne dane obu stron: wynajmującego (Twoje dane jako właściciela) oraz najemcy. Standardowo potrzebne są imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL, nr dokumentu tożsamości (dowodu osobistego lub paszportu). Dobrze jest dodać oświadczenie wynajmującego, że jest właścicielem danego garażu (lub ma prawo do dysponowania nim – np. gdy wynajmujesz jako współwłaściciel).

Przedmiot najmu – Trzeba precyzyjnie opisać co jest wynajmowane. Wpisz adres garażu lub parkingu, numer garażu albo miejsca postojowego (jeśli jest oznaczony). Jeżeli to garaż w ciągu, podaj np. “boks garażowy nr 5 w zespole garaży przy ul. X w Y”. Im dokładniej, tym lepiej – żeby nie było wątpliwości, jaka przestrzeń jest przekazywana najemcy. Warto też opisać stan i wyposażenie: np. że garaż murowany, suchy, z oświetleniem i gniazdkiem, zamykany na podwójny zamek. Jeśli coś udostępniasz (np. półki, wieszak), wymień to w opisie.

Cel najmu – Możesz (choć nie musisz) określić, że garaż jest wynajmowany na parkowanie pojazdu (ew. przechowywanie rzeczy). Dzięki temu masz podstawę do interwencji, jeśli najemca używa garażu niezgodnie z przeznaczeniem (np. prowadzi w nim działalność warsztatową bez zgody).

Czynsz najmu i opłaty – Jasno określ wysokość czynszu za wynajem oraz termin i sposób płatności. Np.: “Czynsz najmu wynosi 300 zł miesięcznie, płatne do 10. dnia każdego miesiąca przelewem na rachunek bankowy…”. Napisz, czy czynsz płatny z góry czy z dołu (zwyczajowo z góry za rozpoczynający się miesiąc). Określ, czy podana kwota zawiera wszystkie opłaty, czy też najemca pokrywa dodatkowe koszty. Często właściciel garażu ponosi opłaty do spółdzielni lub wspólnoty (np. za utrzymanie terenu, prąd w hali). Jeśli chcesz, by te koszty pokrywał najemca, możesz to rozbić. Np.: “Czynsz nie obejmuje opłaty eksploatacyjnej dla wspólnoty (50 zł/mies.), którą Najemca uiszczać będzie dodatkowo.” Alternatywnie: “Czynsz zawiera już opłaty administracyjne, Najemca pokrywa tylko koszty zużycia prądu wg licznika.” Ważne, by nie było niejasności. Wpisz też, czy i w jakiej wysokości jest kaucja – choć o kaucji warto wspomnieć osobno (poniżej).

Kaucja – Zaleca się pobranie kaucji na poczet ewentualnych szkód lub zaległości. Zwyczajowo jest to kwota równowarta jednomiesięcznego czynszu (czasem dwumiesięcznego). W umowie zapisz: “Najemca wpłacił kaucję w wysokości X zł, która zostanie zwrócona po zakończeniu najmu, pod warunkiem uregulowania wszelkich należności i zdania garażu w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie.” Możesz doprecyzować, w jakim terminie zwrócisz kaucję (np. 7 dni od zdania garażu). Kaucja motywuje najemcę do wywiązania się z umowy i chroni Cię, jeśli coś pójdzie nie tak.

Czas trwania umowy – Określ, czy umowa jest na czas określony, czy na czas nieoznaczony. Jeśli na czas określony – podaj daty rozpoczęcia i zakończenia najmu (np. od 1.01.2025 do 31.12.2025). Jeśli na czas nieoznaczony – wpisz, że umowa obowiązuje od konkretnej daty do odwołania (czyli do wypowiedzenia przez którąś ze stron). Ta druga opcja daje elastyczność zakończenia umowy za wypowiedzeniem.

Wypowiedzenie umowy – Koniecznie wskaż okres wypowiedzenia (przy umowie na czas nieoznaczony) oraz sytuacje wypowiedzenia natychmiastowego. Standardowo dla najmu płatnego miesięcznie przyjmuje się jednomiesięczny okres wypowiedzenia na koniec miesiąca. Możesz tak zapisać: “Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.” Dodatkowo, warto zastrzec, że jeśli najemca rażąco naruszy umowę (np. nie płaci przez 2 miesiące, używa garażu niezgodnie z przeznaczeniem mimo upomnień), masz prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Analogicznie, najemca może żądać rozwiązania umowy w trybie pilnym, jeśli Ty złamiesz warunki (np. garaż stanie się niezdatny do użytku z Twojej winy i nie naprawisz tego).

Prawa i obowiązki stron – Wymień najważniejsze obowiązki wynajmującego i najemcy. Twoje (wynajmującego): udostępnić garaż w umówionym stanie, zapewnić spokojne korzystanie (czyli że nikt Ci go nie odbierze w trakcie trwania umowy, chyba że na warunkach w niej przewidzianych), dokonywać niezbędnych napraw konstrukcyjnych. Obowiązki najemcy: płacić czynsz w terminie, utrzymywać porządek, używać garażu zgodnie z przeznaczeniem i przepisami, nie oddawać go w podnajem bez zgody, zgłaszać usterki, zwrócić garaż w stanie niepogorszonym (poza normalnym zużyciem). Możesz też dopisać np. zakaz przechowywania materiałów łatwopalnych (poza paliwem w baku pojazdu), konieczność przestrzegania regulaminu wspólnoty itp.

Protokół zdawczo-odbiorczy – Choć nie jest obowiązkowy, warto spisać protokół przy przekazywaniu garażu. Wpiszcie w nim stan garażu, listę przekazywanych kluczy/pilotów, ewentualnie wyposażenia. Protokoł podpisujecie oboje. Taki dokument zabezpiecza obie strony przy rozliczeniu na koniec najmu (masz dowód, w jakim stanie był garaż przed najmem).

Na końcu umowy złóżcie podpisy (obustronnie, w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach).

Jeśli nie czujesz się pewnie co do treści umowy, możesz skorzystać z gotowego wzoru lub poprosić o pomoc prawnika. Pamiętaj, że najmem garażu rządzą przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659 i nast.), ale garaż nie jest “lokalem mieszkalnym”, więc nie obowiązuje ustawa o ochronie lokatorów – macie większą swobodę w ustalaniu warunków. Dobrze przygotowana umowa to klucz do bezproblemowego wynajmu.

Podatki przy wynajmie garażu – obowiązki właściciela

Wynajmując garaż, nie zapominaj, że od uzyskanego czynszu musisz zapłacić podatek. Dla osób prywatnych najlepszą (obecnie jedyną) formą rozliczenia jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W praktyce oznacza to:

• Stawka podatku – Od 2023 r. najem prywatny rozliczysz wyłącznie ryczałtem. Stawka wynosi 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Dla garażu ten wyższy próg raczej nie będzie osiągalny (100 tys. zł rocznie to ponad 8 tys. zł miesięcznie czynszu). Czyli płacisz 8,5% od tego, co faktycznie otrzymujesz od najemcy.
• Terminy płatności – Ryczałt możesz opłacać co miesiąc lub co kwartał. Standardowo wpłacasz podatek do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś czynsz. Np. za styczeń do 20 lutego. Jeśli wybierzesz kwartalnie (dostępne przy niewielkich przychodach), płacisz do 20 kwietnia za I kwartał, 20 lipca za II kwartał itd. Na koniec roku (do 30 kwietnia kolejnego roku) składasz zeznanie PIT-28 z sumą przychodów i ryczałtu.
• Podstawa opodatkowania – Ryczałt liczy się od przychodu, czyli od kwoty czynszu, jaką otrzymujesz. Nie pomniejszasz jej o żadne koszty (jak np. naprawy czy amortyzacja). Jeśli jednak najemca pokrywa pewne opłaty bezpośrednio, to one nie zwiększają Twojego przychodu. Dlatego warto rozdzielić w umowie czynsz i opłaty administracyjne. Przykład: ustalasz czynsz 250 zł + najemca płaci 50 zł do spółdzielni za garaż. Jeżeli najemca wpłaci 300 zł Tobie, a Ty opłacisz spółdzielnię, to Twój przychód wynosi 300 zł (i od całości płacisz 8,5%). Jeśli jednak najemca będzie sam płacił te 50 zł do spółdzielni (a Tobie tylko 250 zł), to Twój przychód to 250 zł miesięcznie. Warto więc w umowie wyodrębnić ewentualne opłaty, by niepotrzebnie nie zwiększać podstawy opodatkowania.
• Zgłoszenie najmu – Obecnie nie ma obowiązku składania żadnego formularza na start (wcześniej istniał formularz o wyborze ryczałtu, ale teraz ryczałt jest domyślny). Po prostu przy pierwszej wpłacie podatku w tytule przelewu podajesz odpowiedni okres. Jeżeli to Twój pierwszy raz z najmem, możesz dla pewności złożyć pismo do urzędu skarbowego informujące o rozpoczęciu najmu i zamiarze opłacania ryczałtu – nie jest to wymagane, ale nie zaszkodzi.
• Najem prywatny czy firma – Opisujemy tu podatek w ramach tzw. najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą). Jeśli jednak wynajmowałbyś wiele garaży i urząd uznałby to za zorganizowaną działalność (co mało prawdopodobne przy jednym garażu), mógłby uznać to za działalność gospodarczą i wtedy zasady podatkowe byłyby inne (np. możliwość rozliczania na zasadach ogólnych, konieczność rejestracji działalności, ewentualnie VAT). Przy wynajmie 1–2 garaży jako osoba prywatna nie masz się czym martwić – trzymaj się ryczałtu i wszystko będzie w porządku.
• Inne opłaty – Pamiętaj, że nadal jako właściciel płacisz podatek od nieruchomości za garaż do gminy (nie jest on związany z najmem, to Twój obowiązek właścicielski). Wynajmowanie garażu nie podlega podatkowi VAT (o ile nie jesteś vatowcem).

Krótko mówiąc: od przychodu z wynajmu odprowadź 8,5% podatku ryczałtowego. Lepiej zrobić to na bieżąco (co miesiąc/kwartał), żeby potem nie narosła duża kwota do zapłaty na raz. Jeżeli nie jesteś pewien zasad, skonsultuj się z księgowym – ale przy prostym wynajmie garażu sprawa jest dość prosta.

Jak ustalić cenę wynajmu garażu?

Zanim wystawisz ogłoszenie, musisz ustalić jakiej kwoty czynszu oczekujesz. Ustalenie właściwej ceny jest kluczowe – zbyt wysoka odstraszy chętnych, zbyt niska sprawi, że stracisz potencjalny zysk. Oto kilka wskazówek:

• Zbadaj rynek lokalny – Ceny wynajmu garaży są mocno zróżnicowane w zależności od lokalizacji. W dużych miastach (garaż w centrum Warszawy) stawki mogą być kilkukrotnie wyższe niż w małych miejscowościach. Nawet w obrębie jednego miasta znaczenie ma dzielnica – osiedla z deficytem parkingów mają droższe garaże. Sprawdź aktualne ogłoszenia w Twojej okolicy. Zajrzyj na portale specjalizujące się w garażach, np. PANGARAZ.pl (dział Garaże), gdzie znajdziesz oferty podobnych nieruchomości. Porównaj parametry garaży (lokalizacja, typ, standard) i ich ceny – to da Ci punkt odniesienia.
• Lokalizacja i otoczenie – Weź pod uwagę specyfikę miejsca: czy garaż jest na osiedlu, gdzie brakuje miejsc (większy popyt), czy na uboczu; czy okolica jest bezpieczna; czy dojazd wygodny (utwardzona droga, oświetlenie ulicy). Garaż do wynajęcia Warszawa w centralnej dzielnicy będzie droższy niż podobny garaż na peryferiach miasta powiatowego. Klienci zapłacą więcej za wygodę i bezpieczeństwo.
• Standard garażu – Oceń realistycznie standard swojego garażu. Czy jest duży (np. mieści dodatkowo motor, ma przestrzeń na regały)? Czy jest suchy i ciepły (garaż pod budynkiem vs blaszak przewiewny)? Czy ma prąd? Czy jest nowy czy mocno zużyty? Atuty podnoszą cenę, wady ją obniżają. Jeśli Twój garaż wyróżnia się na plus, śmiało możesz żądać stawki z górnego przedziału dla okolicy.
• Pora roku – Popyt na garaże bywa sezonowy. Zimą i późną jesienią wiele osób szuka garażu, by chronić auto przed śniegiem – łatwiej wtedy wynająć i ceny rosną. Latem zainteresowanie bywa mniejsze. Najlepiej wystawić ofertę w szczycie sezonu (wrzesień-listopad), ewentualnie zimą. Jeśli wynajmujesz latem i brakuje chętnych, rozważ nieco niższą cenę, by zachęcić najemcę, zanim spadnie pierwszy śnieg.
• Elastyczność ceny – Możesz w ogłoszeniu podać nieco wyższą cenę z myślą o negocjacji. Wielu najemców i tak spróbuje targować. Ustal jednak minimum, poniżej którego nie zejdziesz, i trzymaj nerwy na wodzy. Lepiej czasem poczekać tydzień dłużej na kolejnego chętnego, niż oddać garaż za pół darmo pierwszemu, kto się zgłosi. Z drugiej strony, jeśli trafi się solidny najemca gotowy od razu podpisać umowę, można mu wyjść trochę naprzeciw.
• Długość najmu – Często opłaca się lekko obniżyć cenę w zamian za długoterminowy najem. Jeśli ktoś deklaruje, że chce wynajmować przez rok czy dwa, masz gwarancję stabilnego dochodu. Możesz np. zaproponować rabat przy płatności z góry za pół roku. To zachęci poważnych klientów.
• Dodaj wartość w cenie – Uzasadnij cenę dodatkowymi korzyściami. Np. “garaż jest strzeżony przez ochronę osiedla” albo “w cenie prąd – można podładować akumulator”. Takie drobiazgi sprawiają, że oferta wydaje się bardziej atrakcyjna w swojej cenie niż inne.

Reasumując: zbadaj rynek i ustaw cenę konkurencyjną, ale sprawiedliwą względem standardu i lokalizacji Twojego garażu. Lepiej wystartować od trochę wyższej i mieć pole do negocjacji, niż zaniżyć i potem żałować.

Ogłoszenie i marketing – jak znaleźć najemcę?

Gdy wszystko gotowe, czas dać znać światu: szukam chętnego na mój garaż. Warto przyłożyć się do stworzenia dobrego ogłoszenia i wybrać właściwe kanały promocji, by szybko dotrzeć do potencjalnych najemców.

Wybierz portal ogłoszeniowy – Największą skuteczność daje internet. Skorzystaj z portalu specjalizującego się w ofertach garaży, np. PANGARAZ.pl. To serwis skupiający ogłoszenia garaży i parkingów, więc trafisz do grupy docelowej. Twoje ogłoszenie pojawi się m.in. w wynikach dla regionu (np. garaże do wynajęcia Warszawa). Oprócz tego możesz zamieścić anons na popularnych portalach ogłoszeniowych czy w grupach Facebooka lokalnych (np. “Garaże [Twoje miasto]”). Im więcej kanałów, tym lepiej, ale pamiętaj o aktualizacji i usuwaniu ogłoszeń, gdy wynajmiesz.

Przygotuj atrakcyjne ogłoszenie – Zadbaj o to, by Twoje ogłoszenie było czytelne i wyczerpujące. Oto, co powinno zawierać:

• Tytuł ogłoszenia: krótko informujący, co wynajmujesz i gdzie. Np. “Garaż do wynajęcia – ul. Kwiatowa, 18 m², prąd, bezpieczna okolica”. W tytule możesz wyróżnić największy atut (lokalizację, cechę szczególną).
• Opis: W treści przedstaw wszystkie istotne informacje. Opisz lokalizację (ulica, dzielnica, orientacyjne położenie), wymiary garażu, jego stan i wyposażenie (czy jest oświetlenie, gniazdko, dodatkowe zabezpieczenia). Wspomnij, czy garaż jest ogrzewany (zwykle nie, ale jeśli tak – to duży plus), wentylowany, suchy. Podkreśl atuty: np. “blisko bloku, łatwy podjazd, teren ogrodzony, obiekt monitorowany”. Im więcej konkretów, tym lepiej – unikniesz wielu pytań telefonicznych o podstawowe sprawy.
• Warunki finansowe: Podaj cenę miesięczną oraz ewentualne dodatkowe opłaty (np. “350 zł + 50 zł opłaty do wspólnoty (razem 400 zł)” albo “300 zł miesięcznie, wszystkie opłaty w cenie”). Wspomnij o kaucji (“kaucja zwrotna 300 zł”). Jasne zasady zbudują zaufanie.
• Dostępność: Napisz, od kiedy garaż jest wolny. Jeśli od zaraz – zaznacz to. Jeśli dopiero za miesiąc, również to uściślij (niektórzy szukają “na już” i nie chcą czekać, inni mogą poczekać).
• Długość najmu: Możesz zaznaczyć, jakiego najmu oczekujesz – np. “preferowany najem długoterminowy (min. 6 mies.)”. Wtedy zgłoszą się raczej poważni klienci, a nie ktoś, kto potrzebuje na tydzień.
• Zdjęcia: To bardzo ważny element ogłoszenia. Dobre zdjęcia potrafią znacznie zwiększyć zainteresowanie. Zrób kilka wyraźnych fotografii: pokaż wnętrze garażu (najlepiej na zdjęciu widać i wnętrze, i otwartą bramę – by ocenić wymiar wjazdu), bramę z zewnątrz oraz otoczenie przed garażem. Jeśli wynajmujesz miejsce postojowe w hali, zrób zdjęcie hali i zaznacz, gdzie jest to miejsce (np. strzałką w programie graficznym lub w opisie). Zadbaj, by zdjęcia robić przy dobrym świetle (w dzień). Uporządkuj garaż przed sesją – czyste i puste wnętrze wygląda przestronniej. Nie umieszczaj w ogłoszeniu cudzych zdjęć ani fotografii z widocznymi tablicami rejestracyjnymi innych aut (prywatność!). Widok typowej hali garażowej podziemnej z oznaczeniami miejsc – dobre zdjęcie pokazuje, jak wygląda przestrzeń parkingowa dla najemcy.
• Kontakt: Podaj, jak można się z Tobą skontaktować – telefon, e-mail. Telefon przyspieszy sprawę, bo wiele osób woli od razu zadzwonić. Jeśli nie możesz zawsze odbierać, dodaj notkę kiedy dzwonić (np. “proszę dzwonić po 16:00”). Gdy publikujesz w serwisie z wewnętrznym komunikatorem, staraj się regularnie sprawdzać wiadomości i szybko odpowiadać.

Promowanie oferty – Rozważ skorzystanie z opcji wyróżnienia ogłoszenia (większość portali to oferuje za drobną opłatą). Wyróżniona oferta będzie bardziej widoczna na liście, co zwiększy liczbę wyświetleń. Jeśli zależy Ci na szybkiej transakcji, może to być opłacalne. Dodatkowo udostępnij link do ogłoszenia znajomym czy na lokalnych grupach – może ktoś akurat szuka lub słyszał, że ktoś potrzebuje garażu w okolicy.

Prezentacja garażu – Gdy zgłosi się zainteresowany i umówicie na obejrzenie, przygotuj się: bądź punktualnie, weź ze sobą umowę i protokół (w razie gdyby od razu chciał podpisać), miej przygotowany garaż (otwórz bramę, przewietrz). Zaprezentuj wszystko, co może go przekonać – pokaż działanie świateł, bramy, wspomnij o sąsiadach (np. że inni właściciele garaży są w porządku, pilnują porządku). Odpowiadaj szczerze na pytania. Jeśli czegoś nie wiesz (np. “czy zimą temperatura nie spada poniżej zera?”), nie koloryzuj – powiedz jak jest. Uczciwość buduje dobrą relację.

Uwaga na oszustów – Choć to rzadkie w przypadku garażu, miej się na baczności przy pierwszym kontakcie. Jeśli ktoś od razu proponuje przelanie zaliczki i prosi o Twoje dane bankowe, zanim obejrzy garaż – wzbudza to podejrzenia. Upewnij się, że masz do czynienia z realną osobą. Najlepiej do podpisania umowy spotkać się osobiście, poprosić o dokument tożsamości do spisania danych i dopiero po podpisaniu umowy przyjąć płatność (gotówką lub przelewem). Unikaj wysyłania skanów dokumentów, podawania wrażliwych danych mailowo przed podpisaniem czegokolwiek.

Gdy już znajdziesz zdecydowanego najemcę, pozostaje dopełnić formalności: podpisujecie umowę, wymieniacie się kluczami, przekazujesz garaż. Od tej pory co miesiąc cieszysz się wpływem z czynszu. Pamiętaj, by dbać o dobre relacje z najemcą – wtedy wynajem będzie naprawdę bezproblemowy (zadowolony najemca chętnie przedłuży umowę, a Ty unikniesz szukania kolejnego).

Alternatywa: sprzedaż garażu zamiast wynajmu?

Na koniec warto wspomnieć, że wynajem to nie jedyna opcja zarobku z garażu. Jeśli potrzebujesz większej gotówki na już albo nie chcesz zajmować się obsługą najmu, rozważ sprzedaż garażu. Ceny garaży (zwłaszcza w dużych miastach) poszły w górę, więc jednorazowy zastrzyk może być kuszący.

Możesz sprzedać garaż samodzielnie (wystawiając ogłoszenie) lub skorzystać z pomocy serwisu PANGARAZ.pl – skup garaży. Profesjonalny skup garaży pozwoli Ci szybko i bezpiecznie spieniężyć nieruchomość – firma wyceni garaż, zaproponuje cenę i jeśli ją zaakceptujesz, zajmie się formalnościami. To rozwiązanie dla tych, którzy cenią czas i wygodę.

Oczywiście sprzedając garaż, pozbywasz się źródła stałego dochodu pasywnego, jakim jest czynsz. Warto więc przekalkulować, co Ci się bardziej opłaca w dłuższej perspektywie. Dla wielu osób jednak jednorazowy spory przypływ gotówki (np. kilkadziesiąt tysięcy złotych za garaż w dobrej lokalizacji) jest bardziej wartościowy tu i teraz niż comiesięczne 300–400 zł. Decyzja należy do Ciebie.

Zapamiętaj

• Przygotuj garaż do wynajmu – zadbaj o stan techniczny (napraw usterki, sprawdź bramę, instalacje) i porządek. Czysty, suchy i bezpieczny garaż na wynajem szybciej znajdzie chętnego i pozwoli uzyskać lepszą cenę.
• Zadbaj o wyposażenie i dostęp – zostaw w garażu tylko to, co potrzebne (sprawne oświetlenie, ewentualnie półki jako atut). Zapewnij najemcy komplet kluczy/pilotów i jasno ustal zasady użytkowania (co wolno przechowywać, czy jest dostęp 24/7, kto odpowiada za drobne naprawy itp.).
• Sporządź umowę najmu na piśmie – nawet przy znajomym spiszcie umowę. Powinny się w niej znaleźć dane stron, opis garażu, wysokość czynszu, kaucja, okres najmu, warunki wypowiedzenia oraz obowiązki stron. Umowa najmu garażu zabezpiecza obie strony na wypadek sporów.
• Pamiętaj o podatkach – zgłoś najem do rozliczeń i płać podatek od przychodu (ryczałt 8,5%). Przychód to zazwyczaj czynsz od najemcy – warto oddzielić w umowie opłaty administracyjne, by nie płacić podatku od kwot, które trafiają np. do spółdzielni. Rozliczaj się terminowo, by uniknąć odsetek.
• Ustal właściwą cenę najmu – przeanalizuj okoliczne garaże do wynajęcia i dostosuj cenę do standardu oraz lokalizacji Twojego garażu. Weź pod uwagę popyt (np. w dużych miastach jak Warszawa możesz żądać więcej), ale bądź konkurencyjny. Za wysoka cena = dłuższy czas szukania najemcy.
• Ogłaszaj się skutecznie – przygotuj atrakcyjne ogłoszenie z kompletem informacji i dobrymi zdjęciami. Publikuj je na sprawdzonych portalach (np. PANGARAZ.pl) oraz w mediach społecznościowych. Używaj słów kluczowych typu garaż do wynajęcia [miasto], by zwiększyć widoczność. Bądź dostępny pod telefonem – szybki kontakt to więcej potencjalnych klientów.
• Weryfikuj najemcę i dbaj o relacje – przy podpisaniu umowy sprawdź dokumenty najemcy, pobierz kaucję, spisz protokół zdawczo-odbiorczy. W trakcie najmu reaguj na problemy, utrzymuj dobry kontakt. Zadowolony najemca będzie płacił w terminie i chętnie przedłuży umowę, co oznacza stabilny dochód dla Ciebie.
• Bezpieczeństwo przede wszystkim – zabezpiecz garaż (sprawny zamek, ewentualnie dodatkowa kłódka, blokada parkingowa). Dopilnuj przestrzegania regulaminów i zasad BHP (np. brak materiałów łatwopalnych). Dzięki temu wynajem będzie spokojny, a Twoja własność – bezpieczna.

Stosując się do tych rad, zminimalizujesz ryzyko problemów, a Twój wynajem garażu stanie się źródłem pewnego dochodu przez długi czas. Powodzenia w znalezieniu idealnego najemcy!